2017年房地产行情四大趋势

刚刚过去的一年，中国房地产市场走势超出所有人预期，一二线城市以“去库存”背景之下形成的波澜壮阔的上涨，在第三季度政策高压下的戛然而止，市场完成了从高烧到降温的一次轮回。

整整一年，国内房地产的多项数据创下历史峰值。按照国家统计局发布的数据，2016年1~11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%；商品房销售额102503亿元，增长37.5%。

尽管最后一个月的数据尚未披露，但克而瑞研究中心预计；按2016年12月成交面积维持1.5亿平方米保守估算，当年全年销售面积将破15亿平方米，全年销售金额有望突破11万亿。

无论销售面积，还是成交金额，都显示2016年是中国房地产市场最好的一年。企业层面，千亿销售额开发商超过10家。

但是，调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快，2017年无疑是开发商又一个大考。扩张还是收缩，关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题，但开发商已无暇思考太多，因为行业中的布局卡位大战早已经打响。

2016年已成往昔，2017年全新开始，天量之后中国房地产市场何去何从？

趋势一：巨头崛起行业集中度再度提升

每年都有排行榜，这一年，格外不同。

2016年12月31日，克而瑞发布的2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。

对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿。时过境迁，2016年万科已失去龙头老大的交椅。

2017年的“成绩单”并不令人意外。2016年前三季度，国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。

于是，土地市场陷入癫狂状态，地王从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，增幅达23%。

热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，地王纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戏码。

但是，地王是危险的，尤其在市场预期发生改变之后。第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示，市场预期改变，2017年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。

开弓难有回头箭，已经挤上了霸主之争的擂台，就只能硬着头皮往下走。第一财经记者从少数私下透露了2017年销售目标的地产公司处获得的信息显示，在去年大量填补库存的基础上，2017年势必争取更高销售目标，个别一线巨头更给自己定下翻倍的目标。

一名华南房企高管对第一财经记者表示，“除了像万达一样坚定转型的以外，没有开发商会主动收缩业务，收缩意味着向市场投降。企业不难作出选择，难的是在负债、规模、成本与盈利间取得平衡。”

趋势二：并购升级大鱼吃小鱼继续演绎

过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是大象和大象的游戏，并有望改写行业格局。

中国指数研究院数据显示，2016年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起，占行业并购数量的七成以上。