全南宁这个片区房价全最低!龙岗到底“弱”在哪里?

发表于 讨论求助 2022-04-12 18:31:27


提到龙岗,大多数人首先想到的是房价便宜。

确实,克而瑞广西片区发布的9月南宁商品住宅成交均价中,龙岗住宅均价8600元/平方米左右,居于南宁楼市众多板块末端,与同属五象新区的五象湖、五象核心区等板块的房价相差至少3000元/平方米。

南宁城市重点向东向南发展,龙岗正处于城市重点发展的区域当中。从规划来看,龙岗的定位也不低。2016年9月30日,南宁市规划局公布了《南宁五象新区龙岗商务中心城市设计》,龙岗CBD核心区划定。

如今离这个很有国际范的规划发布已有一年。龙岗板块有哪些新变化?城建、配套兑现了哪些?龙岗究竟缺什么,导致房价长期都低于其他板块?

龙岗到底啥?

先来说说商业。高大上的规划是真,生活是假。未来要打造为城市新CBD的龙岗,目前还没有大型商业中心开业。距离龙岗板块有一段距离的万达茂是最近的大型商业体。板块内现在只有一个临时菜市,业主买菜要跨过龙岗大桥到对面的仙葫。


规划中的CBD,买菜还要跑仙葫


还未下班,家住龙岗的陆女士就已盘算今天在哪买菜、家里还要补什么生活用品。而周末,她则要囤好两天的菜量,免得为了买一餐饭的食材又要跑到2公里外的菜市。陆女士自嘲,在没有商业的地方住,就得受得了折腾。

论商业体,龙岗规划不少,但目前这些与日常生活关联不大。从大型购物中心角度看,说龙岗没有商业,貌似有失偏颇,但正是现实写照。去年9月, 《南宁五象新区龙岗商务中心城市设计》出炉,对龙岗核心区功能分化更明确,高大上的商务中心未来可期,可目前还需要容忍配套不全造成的生活不便。


买菜得跑仙葫 ,生活购物全靠“囤”

那造路一带,是龙岗楼盘分布最密集的地方。这里的中国铁建·江湾山语城、合景·天峻广场、宝能城市广场等7个楼盘部分房源已交付。

随着交付的楼盘增多,如今入住的业主也不少。但记者在那造路沿线探访,想找个买水的便利店,只能在江湾山语城和世茂·茂御府底商找到两家,商超更是寥寥无几。

不少业主反应,入住龙岗生活并不便利。中国铁建·江湾山语城的业主梁女士介绍,整个片区仅有龙岗大桥附近的一个临时菜市,菜品少且价格贵。所以平时买菜、置办生活用品,她会搭89、42路公交到仙葫的综合市场和大型商超进行选购,通常跑一趟就要囤上一周的用量。

毫不夸张,这便是如今龙岗居民日常生活的真实写照。


自身商业欠缺,跨区才可享大型商业

一个区域商业发展水平的直接体现,依靠的是大型综合性购物中心。

▲龙岗板块自身商业欠缺,距已开业的万达茂还有一定距离,难享其商业便利。

在龙岗,目前还没有商业体呈现,离得最近的便是万达茂。这个大型文旅商综合体,今年6月开业,聚集超市、百货、餐饮、大型室内主题乐园等于一体。记者从龙岗大道,沿新邕路向东直行4公里左右,方到达万达茂。目前超市、百货等业态皆已开业,可以支撑目前龙岗板块的商业需求。

想要体验其他商业中心,还可过江到东盟商务区,万象城、会展航洋城等更成熟的商圈。

目前龙岗板块已交付的多个楼盘,仅规划有社区底商,如今正在进入商铺销售的阶段,商业成形还有待时日。


商业配套进展缓慢,部分明年建成

其实,龙岗板块规划有多个大型综合体项目和邻里中心,且各具特色,但整体进展缓慢。

龙岗大道两侧,宝能城市广场和合景·天峻广场都是综合体,但这些项目的开发都是住宅先行,商业体部分皆未呈现。

宝能城市广场为62万平方米综合体,规划有大型Shopping Mall、商业步行街等,商业部分已动工,但开业时间还有待推进。合景·天峻广场规划为75万平方米滨江综合体,包含大型购物中心、五星级酒店等,目前仍以住宅开发为主,商业地块还没动工。

区域内,还规划有9个邻里中心。这些项目有社区公共配套服务、医疗卫生和商业设施等,是满足社区生活刚性需求的邻里休闲生活中心。目前,龙岗东、龙岗西和利福邻里中心3个在建,计划明年建成。


CBD规格不低,兑现还要等

同属五象新区的龙岗,规划、起点并不低。

2008年的《南宁市龙岗片区控制性详细规划》发布,龙岗被重点打造。2016年9月30日,《南宁五象新区龙岗商务中心城市设计》出炉,龙岗将形成“一核一轴、两带四区”的空间布局,结合优美的江湾线,打造以中央公园、地标建筑引领的商务区。

对于龙岗,这是一个新的起点。根据规划,未来的龙岗企业总部、重要职能机构、酒店、大型商业中心汇聚。

现在龙岗商务办公建设还处于起步,广西现代物流产业孵化中心工程、大藤峡总部办公楼工程等初见雏形。10月13日,成交的16亩商办地也将用于该公司的总部办公。南宁启迪东盟科技城也将打造为产城融合的科技新城……


▲网络图片

或许,龙岗板块未来商业、商务设施会更丰满,但要兑现,还得等。



学区是影响购房者出手的重要原因。反观龙岗,板块内规划打造13所小学和7所中学,目前仅有4所学校建成。


规划待建不少,名校资源匮乏


当凤岭北、五象湖等板块的楼盘,因为学区资源变得火热的时候,房价也随之拔高。处价格洼地的龙岗板块,却很少因为学区被想到。不是龙岗没

有学校,而是这里的知名学校不多。除了邕宁高中、五象新区第三实验小

学两所学校,龙岗新落成并投入使用的学校,几乎没几个。

按规划,这里的中小学用地有20处之多,而如今已建设并启用的却寥寥

无几。学校资源兑现慢,名校资源缺乏,使得龙岗的楼盘无法与“学区

房”沾边,房价也缺乏上涨的动力。


龙岗买了房,读幼儿园还得跑青秀

李先生和朋友2015年都在五象新区买了房。不同的是,朋友买在五象湖,他则在龙岗买下合景·天峻广场的一套江景房。朋友的孩子去年已经在家门口上了小学,更大的孩子今年也进了初中。而李先生自家周边小学今年终于建成,孩子已于9月入读。

李先生说,当初选龙岗,因为房价比五象湖整体便宜不少,而且同属五象新区,配套规划也不会差。但如今,相比五象湖板块已经有6所中小学启用,龙岗学校的兑现速度就显得滞后了。他表示,虽然配套都有,心里还是有一些落差的。

相比之下,同样在龙岗买了房的吴女士,对于孩子上幼儿园的问题,心中的忧虑更多。

她向记者透露,自己小区幼儿园还没有建成,找遍整个龙岗基本还没有幼儿机构,孩子上幼儿园只能往青秀区送。吴女士说,每天接送,就是苦了老人和孩子,现在最盼望的是小区的幼儿园尽快建好。


新建成学校仅2所,缺乏名校资源

学校规划不少,但兑现进程慢,现有知名学校少,这让龙岗错失不少有学区房需求的购房者,区域房价也上涨乏力。与龙岗最高“9”字头的价格相比,一路之隔的文旅板块,因为民主路小学、新区实验二小等教育资源的加持,房价已破万。

▲邕宁高中(网络图片)

查阅资料,今年9月开学的五象新区第三实验小学,位于平云路与那造路交会处,这是一所南宁市教育局直属学校。学校共占地47.4亩,规模为36个教学班,可容纳1620学生。 该学校的开学,极大的解决周边新盘业主孩子的入学问题。最早落成的邕宁高中,为邕宁区重点高中,在全区享有一定知名度,不过需要考试入学,这也并非靠地段就能入读。

此外,已经建成但未启用的龙岗小学,前身为蒲庙中心小学,建校时间不短,也拥有一定的教学队伍和教学水平,但相比民主路小学、滨湖路小学等,在购房者眼中难以排上名校的名号。

至于其他学校,如和合小学龙岗校区、城关二小龙岗分校、邕宁民族中学等,多出自置业顾问“传说”,目前尚未有明确的规划可查询,而自带学校的阳光城·丽景湾、大唐盛世等项目,目前小学也尚未明确学校。

体现一个城区基础教育强弱的是公办中小学学校。若缺少名校,整体教育水平不高,会让很多购房者转身选择其他区域。


规划20所中小学,现仅兑现4所

其实,从龙岗片区整体规划来看,这里并不缺学校。

据南宁市龙岗片区控制详细规划修编土地使用规划图信息,龙岗共规划有20处中小学校用地,其中小学13处,中学7处。原本已存在的蒲庙二中、蒲庙镇中心小学也是其中学校资源。

已建成并投入使用的五象第三实验小学是龙岗版块为数不多的学校之一。

目前,已建成投入使用的有邕宁高中,以及今年9月开学的五象新区第三实验小学。另外,龙岗小学已基本建成,即将投入使用。

除了中小学,区域还有南宁学院、南宁市第一职业技校五象校区等院校。

为了提升项目配套,不少楼盘也引进学校。如阳光城·丽景湾规划有小学和幼儿园,目前已签约引进北师大新标准体系幼儿园。大唐盛世规划内配18班国际双语幼儿园,并拟引入公立小学名校。合景·天峻广场、中国铁建·江湾山语城等小区,皆配备有幼儿园。

可以说,龙岗从小学到大学,教育资源都有。但是,这些教育资源要如何全面兑现以及注入雄厚师资,进程仍任重道远。



缺少了家长的青睐,龙岗楼市只能打打规划和环境牌。这与区域内的五象湖、五象核心区相比,自然少了些底气。

加上板块内公共交通配套匮乏,房价也就比这两个板块低了不少。甚至跟南宁其他板块相比,楼市也处于“下风”。


“任督二脉”已通,公共出行还不便


龙岗商务中心划定已一年多。目前的龙岗,以龙岗大道、五象大道、新邕路等主干道已基本搭建好,片区“任督二脉”已打通,龙岗大桥、青山大桥等跨江桥梁连接青秀,地铁4号线已在建设。主要路网虽已打通,但公共交通配套相对匮乏。龙岗想要拥有便利的出行条件,还需时日。


道路框架已搭好,公交出行靠6条线

从《南宁五象新区龙岗商务中心城市设计》看,龙岗大道、江湾路、那造路、龙祥路、龙华路等,组成商务中心的交通路网,而这也是区域的基本交通架构。


龙岗大桥是连通龙岗和凤岭南的主要桥梁。

目前,以龙岗大道、新邕路主干道和龙岗大桥、青山大桥、良庆大桥等路桥构成的交通框架已搭建好,再加上江湾路以及基本通车的那造路、龙华路和龙祥路,片区“任督二脉”已打通。不论是向北去往凤岭,还是西到五象核心区,都较为便利。

虽然主干道框架已搭建好,但细心的市民也发现,片区内细化的道路不少还处于规划或建设阶段,片区内部还未四通八达。

另一方面,不少沿线居民表示,龙岗目前在公交线方面也相对匮乏。

家住中国铁建·江湾山语城的梁女士无奈地对记者说道: “我在朝阳广场附近上班,之前开车上班只需40分钟左右。现在车坏了,只能坐89路去上班。这是附近唯一一条去往朝阳广场的公交线路,去往那造路公交站还要步行600米,挺麻烦的。”

和梁女士有同样感受的龙岗居民不在少数。目前,整个龙岗虽有10条公交线,但仅有42、89、209路等6条公交线路经过龙岗腹地,虽然可去往金桥客运站、朝阳广场、南宁东站等,但线路选择不多。

龙岗的主干道框架已基本搭建好,但连接主城区的公交线路仍匮乏。从这点看,龙岗的交通配套达到便利出行,的确还需时日。


地铁开通还需3年,8号线望眼欲穿

说到交通,地铁也是不能忽视的一环。南宁目前规划的8条地铁线中,有两条线路途经龙岗。

其中已动工建设的地铁4号线,有五象火车站、清平路站和龙岗站3个站点位于龙岗,但只有龙岗站接近片区的核心地带,只能算是“蹭上了尾巴”。

作为南宁地铁交通线网中东西向的骨干线,4号线由洪运路站至龙岗站,横跨江南和五象,全长约24.6公里,共设19座车站。其中换乘站4座,自西向东分别是与5号线换乘的那洪立交站,与2号线换乘的大沙田站,与3号线换乘的总部基地站,与8号线换乘的龙岗站。

地铁4号线计划2020年开通运营,片区居民想要享受地铁的便利,至少还得等3年。

途经龙岗的另一条地铁线 — —8号线则还处于规划阶段。目前,地铁8号线16个站点未定名,动工和开通时间也未确定。

但据南宁轨道交通集团公布的南宁轨道交通线网规划图显示,地铁8号线将连通龙岗、凤岭和兴宁东,其中有7个站点位于龙岗。龙岗可谓占据8号线的“半壁江山”。

从轨道交通的建设来看,龙岗的交通网络若要达到非常便利,同样还需时日。


客运配套依然空白,火车站还在规划

客运站配套方面,目前的龙岗,仍处于空白。但在未来,这里将会有五象火车站作为客运枢纽。

根据《南宁市龙岗片区控制性详细规划修编》显示,龙岗片区未来将规划建设五象客运站。另据今年新出炉的《南宁市综合交通运输发展“十三五”规划》显示,该客运站将建设成五象火车站。

五象火车站位于龙岗片区西南侧、北靠邕江、南望五象大道,西侧相邻桂海高速公路,东依南宁五象总部基地、广西体育中心,是一个规划预留的客运站,将作为南宁市除南宁站、南宁东站、南宁西站和南宁北站外的第五铁路客运站。

五象火车站计划2030年启用。龙岗的居民想要享受便捷的高铁出行资源,还要经历很长一段时间地等待。

据记者实地观察,五象火车站目前还未动工建设。项目具体的动工时间也还未对外公布。



但长远来看,龙岗仍是一个发展潜力很大的板块。2013年以来,宝能、大唐、中国铁建、合景泰富、启迪、龙光等10余家品牌房企陆续进驻龙岗,开发了宝能城市广场、中国铁建·江湾山语城、世茂·茂御府,合景·天峻广场、阳光城·丽景湾、大唐盛世等一批项目。根据今年初公布的土地供应计划,龙岗计划出让8幅656.55亩地,目前仅有1幅233.58亩地块出让,预计接下来还有7幅400多亩地“待嫁”。

2018年12月国际园博园开园,这将使龙岗更具景观范。城市整体向东向南发展,随着龙岗规划不断推进,板块内商业、交通、教育等配套逐步兑现,一个全新的城市中心将崛起。而众多一线品牌开发商,也对龙岗近期即将出让的多幅地块“虎视眈眈”,楼市价值也将进一步凸显。


价格洼地,高规划支撑未来升值


虽然商业、教育、交通等配套有待完善,但龙岗的配套也正在循序渐进推进中。特别是《南宁五象新区龙岗商务中心城市设计》发布后,板块定位更明晰。中国铁建、合景、龙光、阳光城、宝能等大牌开发商进驻的龙岗,楼市开发逐渐成熟。可以预见的是,经过两三年甚至更长的建设时间,在商务中心规划兑现、配套逐渐完善、更多品牌开发商进驻的背景下,处于楼市价格洼地的龙岗,将成为南宁城市新中心。


“6”字头正在消失, “9”字头越来越多

如果说,龙岗是南宁楼市的价格洼地,很多人都不会否认。

克而瑞广西片区日前发布的数据显示,9月南宁商品住宅成交均价为10479元/平方米,龙岗商品住宅成交均价仅8600元/平方米左右,居于南宁楼市众多板块末端。与同属于五象新区的五象湖、五象核心区等板块,房价相差至少3000元/平方米。

具体来看,龙岗的万丰·新新传说、宝能城市广场等楼盘近期推新的价格仍在“6”字头。

不过,南宁整体房价上涨,龙岗部分楼盘价格也比去年涨了不少。去年板块内大部分楼盘仍维持在“6”“7”字头,目前已有部分楼盘售价破“9”。

比如大唐盛世去年底高层毛坯房均价6500元/平方米,如今高层精装房均价8800元/平方米。合景·天峻广场精装均价达到9300元/平方米。碧桂园·天悦湾精装产品主力价8588~9688元/平方米。


10余家大牌进驻,楼市开发不断推进

2013年以来,宝能、大唐、合景泰富、中国铁建、中铁交通、启迪等10余家品牌房企陆续进驻龙岗开发。目前,中国铁建·江湾山语城、世茂·茂御府、龙岗大唐·果、大唐世家和昌泰水立方等项目已经售罄并交付。


品牌房企相继进驻开发,配套建设不断推进,未来龙岗发展成为新中心或许只是时间问题。

目前,板块内有宝能城市广场、合景·天峻广场、阳光城·丽景湾、中铁交通·天地明珠、大唐盛世、万丰·新新传说、花畔里等一批项目在售,南宁启迪东盟科技城即将上市、龙光地产新拿的234亩地即将动工……龙岗房地产开发不断推进。

按照今年初公布的土地供应计划,龙岗将出让8幅656.55亩地,目前仅1幅233.58亩地块出让,预计接下来还有7幅422.97亩地“待嫁”。

业内人士分析,龙岗此前房价处于洼地,土地成本较低是其中一个原因。广西辉煌房地产咨询服务有限公司副总经理蔡思荣表示,龙岗楼面价由此前2000多元/平方米到如今4000元/平方米,逐渐接近其他板块近期成交的地价,预计未来龙岗与周边板块房价差距将会逐步缩小。接下来即将要供应的土地,也将吸引更多开发商进驻龙岗。


国际园博园2018年兑现,可期的不仅是公园

“龙岗地理位置不错,规划也很不错,非常期待龙岗未来的成型。什么时候才能宜居?”莫先生打算置业龙岗,看好这里的前景,期待未来生活的模样。

2016年4月,南宁获得第十二届中国国际园林博览会承办权,园博园选址于龙岗。预计园博园将在2018年12月开园。

从北京、上海、深圳、厦门等历届举办城市来看,园博园的建设,不仅为市民呈现了一个中外精美园林的博览园,对提升城市形象、扩大城市影响力、拉动地方经济、增强和完善城市功能作用明显,更给周边区域价值和人居价值提升带来很大促进。

除了有3945亩的园博园这个“后花园”即将兑现,龙岗其他配套建设也不断推进。

龙岗规划有9个邻里中心,其中龙岗东、龙岗西和利福3个邻里中心预计明年建成,将进一步完善板块商业配套;区域规划建设的20所中小学,其中4所已经开学,龙岗小学目前也已经建好,预计明年开始招生;南宁市儿童医院一期工程今年底将完工,邕宁人民医院预计明年可投入使用。

另外,龙岗与凤岭南隔江相望,享有邕江、灵龟山等自然资源,北部和东部紧邻邕江,被认为是继柳沙半岛之后的又一个宜居半岛。更多大牌房企的进驻,将助力龙岗打造为品质滨江半岛。

购房者张女士同时也是一名资深业内人士,她认为龙岗发展成为新中心只是时间问题。未来的龙岗不但是公园生态居住区,更是商务商业中心。




作者|居周刊记者卢伟 韦任兰 周文彬

航拍|吴雄潮 

编辑|李娜



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