杨红旭长江证券演讲纪要:2017年房地产走势!
每年年底与年初， 对于经济、行业、市场的下一年度形势进行，是各类研究机构、、大企业的战略部（或研究部、或市场部）等必做的功课。各种会议与论坛，亦层出不穷。
12月28日，我们易居研究院在上海举办了一年一度的宏观经济与房地产形势报告会。关于会议内容，我已于今天下午发了几条微信微博。另外，乐居上海也临时紧急安排了全程直播。未来几天，我会与大家分享相关内容与心得。
今天开完会已晚，明天要去合肥参加由安徽省房地产研究会主办的年度房地产高峰论坛。没空专门写文章了。正好，几天前参加长江证券的房地产会议，他们整理了一份我的发言简缩版，发出来供大家参考。
杨红旭长江证券演讲纪要：2017年房地产趋势与逻辑
在讲之前谈一下大家最近都很关心的下行周期会走多久。最近看了一些券商的研报，很多机构认为这轮政策收紧会在2017年下半年有所放松，但我认为这一轮下行会延续到2018年。很多人还是按照既有的三年一个小周期的观念去判断，但是本轮周期中上行阶段是被拉长了，还按照三年的逻辑去判断会出现问题，所以我个人认为下行周期是会拉长的。
今天主要分析三块内容，首先是对全国房地产市场定性的判断；第二部分主要讲房地产市场短期的逻辑与趋势；最后一部分主要讲一下板块轮动，全国区域的差异。
房地产短周期逻辑与趋势
技术分析主要是看数据，通过历史的值来推演未来，但是每次推演都是要结合很多外部因素的，而往往外部因素是很核心的原因。
影响短周期的主要在经济面、政策面、资金面和供求面，其中最核心的是政策和资金面。短期主要以房价波动作为主要指标。
目前部分券商对明年的资金面偏乐观，但是很多人都没有分析利率的情况，利率的走势是很关键的。之所以我认为明年下半年甚至是2018年市场都不会反弹，是因为货币不可能大幅度放松，因为当前不像前几轮那样，已经没有放松的空间了。
目前货币已经进入了慢慢紧缩的通道，而不是放松的通道，这个现象在以前是没有遇到的，这一轮收紧后我们会发现货币使不上力，所以想快速反弹不太可能，如此一来调整的周期就会拉长，不是调整一年，可能是调整一年半，甚至是两年。所以认为明年下半年就会有反弹是容易出问题的。
1）经济面：经济走势偏中期，如果短期经济较弱可能会刺激楼市。经济增速下滑的少，对楼市没有太大影响，但是经济下滑的太多，房地产也会大降温，例如东北。从房地产投资的角度来看，主要还是在于对经济的拉动。
2）政策面：2014年以来，政策一路放松，。3月份开始政策面开始平稳，地方政府开始收紧，最先是上海深圳；之后期间有几次信号，到了9月开始严格限购。一般的规律是政策先见底，市场后见底，这中间有个传递的过程。9月份政策打压的原因主要还是在于房价环比的增速过高。
3）资金面：我主要看M1和银行利率。本轮最宽松的货币时点已经过去了，我预计本轮资金的收紧会若于前几个周期，第一明年不太会加息，第二是不会像之前那样闹钱荒，我预计未来一年资金面收紧的会比较慢。资金面收紧是利空，但缓慢的收紧使得利空没那么大。
所以整体来看明年的政策和资金情况：政策层面一二线打压，按照目前的力度不会有太大变化，资金面是会缓慢的收紧。所以2017年我认为是初跌为主，还没有进入到最严重的阶段。
我们自己也建立了一个模型：行业的金融环境指数，预计明年三季度有可能进入偏紧区间。
4）库存面：这一轮库存去化比较顺利，但是商办类还在高位盘整。整体库存向下中分化严重。分线来看，三四线城市本轮去库存情况较好，所以对于三四线城市不必太悲观。
所以短周期来看我的一个就是：秋风来袭，初冬叩门。我认为2018年是冬天加春天，但是冬到什么时候，春天什么时候来不确定。
板块轮动逻辑与特征
板块轮动在股票市场很明显。我三月份的时候根据板块轮动的原则在杭州买了套房，原因就是杭州本轮房价起来的晚，所以我认为还有机会。
板块轮动的逻辑就是先有区域分化，然后是两个条件：一是资金充裕，二是政策宽松。轮动方向先是北京上海、然后转向大都市周边、再次是核心二线、浙江与苏南、普通二线，最后是三四线。通过一些数据可以看到，从去年二季度到今年10月份，全国各版块的涨幅中华东排第一，华南排第二，东北还在跌。华东之所以排第一是因为其过去两三年楼市偏低迷，这个就不展开了。
我们看70城数据，以06年1月作为基期，发现北京价格一直偏强，深圳从15年三月份开始暴涨，深圳这次有些透支的味道，上海广州表现一般。
省会的房价走势是明显强于地级市的走势的，例如郑州和平顶山，郑州过去几个月涨幅很大，所以昨天郑州限购再次升级，平顶山则没有再创新高。杭州和温州，温州的房价在10年创新高，但是在11年泡沫开始破，之后就没有较大的涨幅。而杭州此轮房价还可以再创新高，是因为杭州有经济支撑。中国的城市分化是很严重的，所以需要去仔细剖析。我国的区域风险一旦爆发，而又没有基本面的支撑的话，将是一个很惨痛的结局。
最后一张表，是我们计算的2016年全国45个大中城市房价偏离度，深圳是偏离度最高的，其次是上海、厦门、北京。这些城市基本面没有问题，但是短期涨幅太快，有问题，有泡沫。
问答环节：
Q1：以上海的房价走势来看，现在适合抄底吗？
A1：我认为现在不是特别急的话还是可以等一等的，现在在政府管控房价的情况下可能比之前低个10%，但是我认为这10%不算低，10%的空间很容易被磨平，我认为可以到明年下半年再看，一年后上海很多楼盘实际成交价差不多会降15%-20%。现在政府压制的价格空间没那么大，真正空间大的楼盘也很难买得到。
Q2：随着我国现在M2的高速增长，您认为十年后上海的房价能不能达到20或30万一平？
A2：我昨天写了篇文章，认为2016年成交量是历史大顶，而价格是没有顶的。但是我认为价格涨幅也不会这么大，价格年均涨幅在10%左右是比较合理的，可能某个年份涨幅会很大，但是拉长来看年均20%是不太可能的。
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